Zaległości płatnicze dotyczące czynszu za lokale użytkowe wcale nie stanowią rzadkości. Tę sytuację dodatkowo pogłębiła epidemia COVID-19, która przyczyniła się do kryzysu na rynku najmu lokali użytkowych. Warto zatem przyjrzeć się ciekawej możliwości dla wynajmującego, jaką jest ustawowy zastaw na rzeczach najemcy oraz odpowiedzieć na pytanie, czy umowa najmu nieruchomości w ramach ustępstw dla najemcy może wykluczyć wykorzystanie takiego zastawu.
Przepisy Kodeksu cywilnego to ukłon w stronę wynajmujących
Wprowadzenie zastawu na rzeczach najemcy jako rozwiązania przewidzianego przez Kodeks cywilny, z całą pewnością ma chronić interesy właściciela lokalu. Warto wspomnieć, że taki specyficzny zastaw wcale nie jest nową instytucją prawną i pojawił się już w pierwotnym tekście ustawy w 1964 roku.
Przez kolejne dekady, kodeksowe regulacje dotyczące opisywanego zastawu nie ulegały dużym zmianom. Nadal wskazują one, że ustawowe prawo zastawu na przedmiotach należących do najemcy przysługuje wynajmującemu w celu zabezpieczenia roszczeń z tytułu czynszu oraz świadczeń dodatkowych. Zastaw dotyczy rzeczy ruchomych wniesionych do lokalu jako własność lub współwłasność najemcy, chyba że nie podlegają one zajęciu na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.
Warto wspomnieć, że ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy obowiązuje również wtedy, gdy umowa najmu nieruchomości dotyczy mieszkania. Ustawa o ochronie praw lokatorów nie wyklucza bowiem możliwości zastosowania zastawu na rzeczach najemcy lokalu mieszkalnego.
Orzeczenie Sądu Najwyższego też jest korzystne dla właścicieli
Artykuł 671 paragraf 1 Kodeksu cywilnego wskazuje na dość istotne ograniczenie dotyczące ustawowego prawa zastawu. Chodzi o to, że wspomniane prawo wygasa, jeśli obciążone przedmioty zostały usunięte z lokalu. Wynajmujący może się temu sprzeciwić i zatrzymać sporne rzeczy na własne niebezpieczeństwo, do czego ma kodeksowe prawo.
Ciekawe stanowisko co do artykułu 671 paragraf 1 zajął Sąd Najwyższy stwierdzając, że wykładnia tego przepisy powinna uwzględniać ratio legis, czyli chęć zabezpieczenia przez ustawodawcę interesów wynajmującego. Jak stwierdził SN; „dlatego przeniesienie przez niego rzeczy z wynajmowanego lokalu do innego pomieszczenia nie powinno – co do zasady – skutkować wygaśnięciem tego prawa (…)” zastawu (zobacz: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2015 r. – sygn. akt IV CSK 141/15).
Zastaw uzasadnia ustawa, a nie umowa najmu nieruchomości
Kolejna ciekawa kwestia dotyczy tego, czy umowa najmu nieruchomości lokalowej może wyłączyć możliwość powstania zastawu (jako element ustępstwa na rzecz najemcy). Takie wyłączenie wydaje się nieskuteczne zważywszy na fakt, że opisywany rodzaj zastawu powstaje z mocy prawa i nie wymaga składania dodatkowych oświadczeń (zobacz: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 września 2003 r. – sygn. akt VI ACa 129/03). Jednakże osobną sprawą jest to, czy wynajmujący faktycznie skorzysta z prawa zastawu i zatrzyma rzeczy.
Specyficzny (sankcyjny) charakter zastawu na rzeczach najemcy, oczywiście nie zwalnia wynajmującego z konieczności odpowiedniego zabezpieczenia obciążonych przedmiotów. Nie powinny one przedstawiać wartości znacznie większej od zaległości czynszowych. Co ważne, ustawowy zastaw nie zabezpiecza spornych kwot wynikających np. z kar umownych. Wynajmujący musi powstrzymać się od samodzielnego zbycia przedmiotów obciążonych zastawem i poczekać na komornika. Należy wówczas wskazać zatrzymane rzeczy jako mienie dłużnika, z którego może być prowadzona egzekucja komornicza.